Приобретение жилья от застройщика.

Покупка жилья в новостройке

Новостройки в последние годы пользуются повышенным спросом. Главная причина — новостройки чаще дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке и оплату можно производить поэтапно до сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того,новые дома построены по современным технологиям:подземный паркинг,большие холлы и просторные лестничные площадки,теплосберегающие утепленные фасады,металлопластиковые окна со стеклопакетами,несколько лифтов (грузовой и пассажирские),медная электрическая проводка,счетчики воды и тепла. Квартиры в новостройках имеют современную планировку:большие кухни,два санузла,просторные холлы,большие лоджии и окна,светлые комнаты. В новых домах,не опасаясь за электропроводку,можно установить любую современную бытовую технику. Новостройки от застройщика – наиболее выгодный вариант.

Существует три основных способа приобрести в собственность жилье на первичном рынке:
— Приобретение имущественных прав на жилье;
— Приобретение жилья в новостройке,введенной в эксплуатацию;
— Приобретение жилья у владельца такой недвижимости.

Приобретение имущественных прав на жилье

Суть такого приобретения заключается в привлечении денежных средств от населения на финансирование строительства жилья путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав или права требования на объект недвижимости,который будет построен. Имущественное право — право,охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений,связанные с владением,пользованием и распоряжением имуществом.

Но все-таки такая покупка жилья в новостройке чревата определенными рисками. Гражданский кодекс Украины № (далее — ГКУ) устанавливает,что предметом договора купли-продажи может быть товар,который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен,получен) продавцом в будущем. Но,несмотря на оговорку,касательно предмета,который будет создан продавцом в будущем,заключить договор купли-продажи будущей квартиры нельзя. Так,ГКУ под недвижимостью понимает земельные участки,а также объекты,размещенные на земельном участке,перемещение которых невозможно без их обесценивания та изменения назначения. Т.е. в договоре необходимо указать как минимум месторасположение недвижимости на участке земли. А этого сделать невозможно до окончания строительства. Соответственно условия договора несогласованны,а значит — договор не заключен.

Также,согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952-IV от 01.07.2004 г. сделки с недвижимостью заключаются,если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано. ГКУ предусматривает,что право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома,постройки,строения и т.д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Поэтому,продажа строящегося или предполагаемого к постройке дома (квартиры) как будущего имущества невозможна,потому что до создания имущества и его регистрации у него отсутствует правообладатель.

Будущий (недостроенный) дом (квартира) в данном случае не является объектом имущественных прав (вещью),а есть лишь объект обязательств по строительству. Т.е. компания-застройщик берёт на себя обязательство построить дом в оговоренный срок. Схема действий застройщика выглядит так:строительная компания инициирует регистрацию самостоятельного юридического лица,которое приобретает функции заказчика строительства и оформляет проектно-сметную документацию,а также заключает договор подряда на строительство с упомянутой строительной компанией.

В связи с этим между заказчиком строительства и строительной компанией (подрядчиком) возникают взаимные обязательства:подрядчик – обязан построить дом,заказчик – имеет право получить этот дом в собственность по окончанию строительства. Т.е. у заказчика строительства возникает имущественное право на будущий объект недвижимости. Одновременно с этим у заказчика строительства возникает право требовать от строительной компании,чтобы она построила и передала ему многоквартирный дом. Именно этими правами заказчик собирается «поделиться» с инвестором. Сделать это ему позволяет гражданское законодательство Украины. Согласно ГКУ лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу,кроме случаев,установленных законом. В нашем случае договор будет возмездным,т.к. имущественные права и право требования могут быть предметом договора купли-продажи.

Поэтому заказчик продает свои права инвестору одним из следующих способов:
— заключить договор купли-продажи имущественного права;
— заключить соглашение о купле-продаже (уступке) права требования.

Законодатель также предоставляет заказчику право объединить эти варианты:например,предметом договора будут имущественные права,а способ исполнения – уступка права требования с уведомлением о ней должника (подрядчика). Альтернативный способ приобретения квартиры в новостройке – покупка целевых облигаций,дающих возможность получения вожделенных квадратных метров после завершения процесса строительства объекта. В таком случае компания-застройщик выпускает беспроцентные облигации,обеспечением по которым является жилплощадь в новостройке. Данные ценные бумаги приобретаются будущими владельцами квартиры в новостройке,соотношение стоимость облигации:количество квадратных метров жилья определяется застройщиком. Привлекательность идеи состоит в том,что,собрав средства на первоначальный взнос,размер которого на начальном этапе строительства составляет около 30% от стоимости жилья,можно постепенно «докупать» квадратные метры по мере формирования собственного бюджета. Обратите внимание,что согласно Закону Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» покупатель не имеет возможности претендовать на определенную квартиру,по крайней мере,до того момента,пока он не выкупит назначенное застройщиком необходимое для «бронирования» определенной квартиры количество облигаций. Некоторые гарантии для инвестора появляются в случае подписания между ним и застройщиком договора резервирования определенной квартиры. Еще одним недостатком данного способа является возможность изменения стоимости облигации (и,соответственно,квадратного метра) по мере строительства объекта.