Строительство зданий

Строительство зданийРеконструкция зданий.

Глядя на новые мансарды, возвышающиеся над старыми зданиями, многие полагают, что массовая реконструкция домов – это достижение последних лет. Действительно, теперь проще маневрировать с этажностью здания. Особенно, если в основе дома заложен прочный фундамент, а стены «навешаны» на сборный металлокаркас.

Нередко проект изначально предусматривает возможность наращивания верхних этажей, либо возведение пристроек к зданию. «Маневренные» дома даже называют «конструкторами Лего», подразумевая, что из готовых узлов и деталей можно собирать самые разнообразные строения. Конечно, «маневренный» дом собирают в рамках проекта, но и сам проект предоставляет широкие возможности, благодаря унификации сборных конструкций.

Расширение и укрепление здания Однако неверно думать, что классические здания не могут расти в размерах. По мнению экспертов, только в центральной части Москвы, после революции в эпоху первой «градостроительной перестройки» с 1932 по 1938 год надстроили более 600 зданий. К добротным строениям, имеющим изначальную высоту, к примеру, в пять этажей, надстраивали сверху еще два три этажа. Были разработаны градостроительные требования, согласно которым застройку «выравнивали», укрупняя группы зданий таким образом, чтобы они имели приблизительно равные размеры.

Градостроительные нормы не утратили актуальность и на сегодняшний день, но, как мы знаем, нередко грубо нарушаются: есть немало примеров, когда многоэтажные новоделы «бестактно» возвышаются над историческими постройками. Впрочем, в Москве есть достаточно удачных архитектурных решений, когда «сталинскую» застройку гармонично вписали в городскую среду, расположив дома по соседству с дореволюционными зданиями, надстроенными в 1932 – 1938 годах.

По оценкам экспертов, ко многим зданиям, построенным в прошлом веке, имеющим высоту не более пяти этажей (за исключением «хрущевок» и других «ветхих» серийных построек) можно пристраивать два – три этажа, не усиливая фундамент. Однако, при этом, как правило, требуется усиление простенков на первых этажах.

Когда речь идет о надстройке более высоких зданий, специалисты рекомендуют применять другие подходы. Например, надстраивать 10 – 12 этажное здание на несколько этажей можно при помощи самостоятельного каркаса, на который будут опираться новые этажи. В частности, для усиления панельных зданий нередко используют такой прием: выстраивают наружный каркас, повторяющий контуры лоджий, на который опираются поперечные балки. Они не просто имеют несущую функцию, а еще являются непосредственной опорой для надстройки. А вот кирпичные здания многие проектировщики предпочитают усиливать при помощи внутреннего каркаса.

Эксперты считают, что в большинстве случаев здания, построенные в прошлом веке, имеют достаточно прочный фундамент, позволяющий удерживать дополнительную нагрузку в виде каркаса и нескольких новых этажей. Однако иногда приходится устанавливать отдельный фундамент, существующий независимо от основного. На него опирается новый каркас, и соответственно, надстроенные этажи.

Последние веяния Не так давно московские власти озвучили новый проект, который для начала пройдет стадию обсуждения и проектирования. Суть с том, что хрущевки сносить больше не будут, а станут их утеплять, одновременно надстраивая этажи на новый каркас. Трудно сказать пока, всех ли хрущевок коснется новая задумка. Возможно, некоторые, наиболее старые дома, либо расположенные в престижных районах, все же будут сносить, переселяя жильцов, и выстраивая на месте хрущевок комфортные многоэтажные здания. Затея как раз и состоит в том, чтобы не просто нарастить этажи, которые будут опираться исключительно на новый каркас, но также утеплить «дырявые» панельки за счет «второго» фасада, навешанного на новый каркас.

По мнению экспертов, такой способ наращивания и реконструкции станет гораздо выгодней для инвесторов, чем «метод отселения». Не секрет, что переселяя граждан, застройщики нередко сталкиваются с желание москвичей улучшить свои жилищные условия, увеличить метраж, или даже получить дополнительные квартиры на всех членов семьи. При надстройке этажей юридических сложностей, связанных с переселением жильцов, удастся избежать. Ведь все останутся жить в своих квартирах. Но квартиры станут теплее, а в процессе реконструкции укрепят основания старых домов.

Надстройка на плоской кровле По оценкам экспертов, в нашей стране есть большое количество зданий с плоскими кровлями, пригодных для сооружения надстройки, в частности, для строительства мансарды. Такой вариант считается самым недорогим способом возведения новой жилой площади. Специалисты сделали приблизительный расчет, согласно которому суммарная площадь плоских кровель и пустующих чердаков во всех российских домах составляет порядка полмиллиарда квадратных метров. Если исходить из того, что площадь одной квартиры варьирует от 50 до 100 квадратных метров (элитное жилье в расчет не берем), то, с учетом площади, необходимой для лестничных пролетов и технических нужд, на чердаках и плоских кровлях можно разместить около 4 млн. квартир.

Строительство мансард привлекает застройщиков относительной простотой наращивания площадей. Чаще всего для этого не требуется реконструкция основного здания. Эксперты считают, что сейчас в России строительство мансард – это смытый распространенный способ сооружения надстроек, хотя и не самый эффективный. Как сказано выше, над пятиэтажным зданием можно надстраивать два – три этажа, что нередко делают без возведения дополнительного каркаса.

Однако строительство мансард наиболее экономически выгодно. По сравнению со строительством нового здания, экономия составляет 30 – 40 процентов. Несущие конструкции мансард нередко изготавливают из дерева, иногда включают в конструкцию металлические узлы. При надстройке мансарды в многоэтажном здании, как правило, жильцов не отселяют. Соответственно, и в административных корпусах, либо на производстве, в период проведения реконструкции, продолжают трудиться сотрудники.

По оценкам экспертов, надстройка зданий и строительство дополнительных этажей за счет «роста домов вверх» позволяет избежать многих проблем, свойственных новостройкам. Кроме уменьшения затрат, есть экономия территории: нарастив этажность у десяти пятиэтажных зданий (прибавив им, допустим, по два этажа), можно отказаться от строительства десятиэтажного здания (это суммарное количество надстроенных этажей), а на незанятом пятачке земли разбить детский скверик.

Кроме того, есть преимущества в решении бытовых проблем. Если исходить из правила, запрещающего точечную застройку, то получается, что новые здания нужно возводить на специально выделенных участках. А значит, необходимо проводить коммуникации, что может сильно увеличить стоимость жилья, а также строить школу и детский сад, решать транспортную проблему и ряд других вопросов.

С другой стороны, надстройка этажей не всегда возможна по причине дефицита энергоресурсов. Если мощности котельной, обслуживающей данный район, полностью исчерпаны, то власти вряд ли разрешат наращивать высоту зданий. Аналогичная проблема может возникнуть из-за нехватки электроэнергии. Эксперты считают, что это одна из основных причин, повлиявших на запрет точеной застройки в Москве. Однако во многих других городах, где новое строительство развивается не так бурно, а застройщики еще не оправились от кризиса, проблема нехватки ресурсов не так актуальна. А потому экономное строительство, хотя бы в урезанном варианте (надстройки и пристройки к зданиям) хоть как-то позволяют оживить рынок и решать жилищные проблемы.

Строительство мансард нередко сочетают с освоением чердачных площадей под скатными кровлями. Очень популярно строительство двухуровневых мансард, однако площадь второго этажа получается совсем небольшой. Специалисты считают, что важная роль принадлежит внутриквартирной лестнице: она должна «отнимать» у помещения минимальный объем, но в тоже время иметь безопасный угол наклона, и эстетически украшать жилище.

Проектами предусматривают различное расположение мансардных окон. При надстройке «полномасштабной» мансарды окна могут располагаться как на надстроенных фасадных стенах, так и на скатах кровли. (Например, на плоскостях скатов располагаются окна второго уровня мансарды, а на вертикальных стенах первого.) Кроме того, окна располагают на торцевых стенах здания: в тех местах, где обычно оборудуют чердачные слуховые окна. Нередко мансарды обустраивают под «ломаными» кровлями. В этом случае окна, в первую очередь, размешают на более крутых скатах. Однако нередко окна оказываются на потолке помещения, когда их располагают на обеих плоскостях ломаной кровли.

Пристройка к зданию Не менее заманчивый способ получения новых площадей – возведение пристройки к зданию. И хотя потребуются затраты на сооружение нового фундамента (чего обычно удается избежать при возведении надстройки), все равно просматривается существенная экономия, например, на проведении коммуникаций. Конечно, для теплоснабжения и водоснабжения пристройки потребуется дополнительное инженерное оборудование. А вот наружные сети, питающие основное здание, наверняка «потянут» и пристройку. Получается, что удается сэкономить на прокладке наружных сетей.

Впрочем, по мнению экспертов, цель возведения пристройки может быть иной. Иногда пристройки (а точнее – вставки) возводят для того, чтобы «нивелировать» архитектуру городской среды, то есть стилистически объединить соседствующие здания с помощью промежуточной застройки. Бывает также, что градостроительная политика предусматривает устранение разрыва между соседними зданиями с помощью промежуточных пристроек (вставок), что не связано с различными стилями построек на данном участке.

Однако чаще желание нарастить площади исходит от владельцев зданий, в том числе, хозяев офисных и торговых центров, спортивных объектов, промышленных корпусов. Эксперты подчеркивают, что пристройка в инженерном проекте просчитывается как самостоятельное сооружение, однако на границе старого и нового здания есть «отягощающие обстоятельства», которые необходимо учитывать. Дело в том, что с годами грунт под старым зданием существенно уплотняется, а вот новое здание еще долгие годы будет давать усадку. Таким образом, давление на грунт в непосредственной близости от основания старого здания может деформировать его фундамент. Чтобы этого не произошло, проектировщики предусматривают сооружение осадочных швов, которые препятствуют распространению деформации на фундамент старого здания.

Реконструкция кирпичной кладки Нередко причиной реконструкции здания служит необходимость укрепления стен, перекрытий, фундамента. Если сохранность строения вызывает опасения, например, тем, что на стенах появились трещины, эксперты рекомендуют в первую очередь обследовать фундамент. Иногда проблемы возникают из-за просадки почвы, что не связано с возведением других зданий поблизости от объекта, а обусловлено, например, изменением уровня грунтовых вод, и, как следствие, вымыванием грунта.

В таких случаях бессмысленно «просто ремонтировать» старые стены, необходимо укреплять фундамент. Иногда, чтобы облегчить нагрузку на основание здания, производят его реконструкцию: например, тяжелые железобетонные узлы заменяют на не менее прочные, но облегченные детали. В результате старый, но отремонтированный фундамент может значительно лучше выдерживать уменьшенную нагрузку.

По оценкам экспертов, возникновение трещин на стенах здания или иные повреждения кирпичной кладки возможно по ряду причин. Это могут быть ошибки, допущенные при проектировании здания, если, к примеру, неправильно рассчитано распределение нагрузки на несущие конструкции. Зданию может сильно навредить неправильная эксплуатация, если обслуживающая организация годами не обращает внимание на протечки труб в подвале, сырость, подмывание основания здания. Также причиной повреждения стен и других конструкций может быть небрежность строителей и слабый надзор за процессом со стороны кураторов стройки.

Специалисты выделяют четыре стадии напряженного состояния кирпичной кладки. Первая – это наименьшая стадия, которая не вызывает видимых повреждений кирпичных стен. На второй стадии заметны тончайшие трещины в отдельных кирпичах. Третья стадия наступает через некоторое время, когда под действием чрезмерной нагрузки тончайшие трещины расширяются, «вливаются» в вертикальные швы, образуют трещины более значительных размеров, которые расслаивают кирпичную кладку. Если не принять экстренных мер к сохранности здания, наступит четвертая стадия: из-за множества опасных трещин кирпичная кладка будет разрушаться.

Необходимо выявить причины деформации кладки еще на первых двух стадиях. Для этого проверяют соблюдение технологии при строительстве здания. А именно: смотрят, выдержан ли горизонтальный уровень при укладке кирпичей; выясняют, как заполнены швы раствором; какова толщина швов; правильно ли выполнена перевязка.

При выявлении деформации стен здания, специалисты комплексно анализируют причины: проверяют проектный расчет на надежность фундамента и прочность грунтов, на которых выстроено здание. Разумеется, перед началом любого строительства необходимо проводить инженерно-геологические изыскания, которые определяют пригодность грунта для строительства сооружений. Однако, по мнению специалистов, в последние годы при строительстве многих частных объектов инженерные изыскания носят символический характер. Правда, при строительстве новых жилых домов контроль более жесткий.

Впрочем, даже тщательно проведенные изыскания не спасают от последующей эрозии почвы, размывания грунтов и других причин, влияющих на сохранность фундамента. Поэтому так важно уже на первых двух стадиях выявить причины деформации стен здания. В частности, оценить качество выполненной кладки заполнение швов раствором, соблюдение горизонтальности, толщины швов и их перевязки.

Один из способов восстановления несущей функции кирпичных стен и одновременного ремонта кладки – это сооружение железобетонной «рубашки». Образно говоря, стены оштукатуривают, например, посредством торкретирования, используя наиболее прочные бетонные растворы. Предварительно бетонную «рубашку» усиливают металлической арматурой. Разумеется, конструкцию рассчитывают таким образом, чтобы железобетонный каркас принял на себя значительную часть той самой нагрузки, которая стала причиной разрушения кладки.

Железобетонная «рубашка» может иметь не очень большую толщину, сравнимую с обычной штукатуркой. Однако за счет металлического каркаса суммарный вес железобетонной конструкции получается значительным. По мнению экспертов, это один из главных недостатков «рубашечного» способа укрепления здания, поскольку суммарная нагрузка может оказаться слишком значительной для фундамента.

Если же задумана двусторонняя «рубашка» когда стены укрепляют как с наружной, так и с внутренней стороны, то это чревато уменьшением размеров помещений. Кроме того, при сооружении каркаса используется достаточно большое количество металлических деталей и человеческих ресурсов. Однако в некоторых случаях, когда существует опасность разрушения стен, а фундамент признан достаточно мощным, здание целесообразно укреплять надежной железобетонной «рубашкой.

Однако есть более «легкие» способы усиления стен здания, не создающие излишней нагрузки на фундамент. Например, в случае, когда при укладке кирпича был использован кладочный раствор, замешанный на цементе низкой марки, специалисты считают целесообразным на отдельных участках разобрать старую кладку и усилить стены новой кладкой кирпича, с использованием полицементного раствора, имеющего более высокие прочностные свойства. В частности, заменять кладку целесообразно в горизонтальных швах. Однако, в каждом конкретном случае необходим проект реконструкции здания, который определяет места усиления стен с помощью новой кладки на полицементном растворе.

Перекладка участков кирпичной кладки – процесс трудоемкий, требующий комплекса дополнительных мероприятий. Если в здании проводят капитальный ремонт, предусматривающий замену перекрытий, то задача упрощается. Участок кирпичной стены, не нагруженный перекрытием, можно разбирать сверху вниз, а затем заново укладывать кирпичную кладку.

Если же ремонт перекрытий не требуется, то над местом перекладки, прямо в стене, устанавливают разгрузочные балки (конструкцию сооружают в соответствии с инженерным расчетом). Балки примут на себя нагрузку, «предназначенную» данному участку кирпичной стены. После разгрузки участка, можно приступать к разбору старой кладки, и строительству новой кирпичной стены. При выполнении работ эксперты рекомендуют использовать ту же систему перевязки кладки, которая применялась при строительстве здания, однако иногда проектом реконструкции дома предусматривают другие способы перевязки кладки.

Ремонт и усиление фундамента Усиление фундамента иногда требуется в тех случаях, когда планируется надстройка нескольких этажей (но далеко не всегда). Бывает, что нужно укрепить фундамент, если на производстве появилось новое тяжелое, возможно, сильно вибрирующее оборудование. Также потребность в усилении фундамента возникает при изменении профиля предприятия. Специалисты считают, что в таких случаях целесообразно увеличить прочность существующего фундамента, а также перераспределить новые нагрузки таким образом, чтобы они приходились на ненагруженные участки основания здания.

Эксперты отмечают несколько способов укрепления фундамента. Например, в случаях, когда имеет место существенное разрушение фундамента или нескольких его участков, разрушенные места перекладывают, заменяя ослабевшую кирпичную кладку на новую. Для этого поочередно, с разных сторон здания, вскрывают участки порядка двух метров в длину. Разбирают наружные ряды кладки, а новую выкладывают на надежном растворе. Попутно зачищают раскрошившийся раствор, заполняя пустоты новым раствором.

Также возможно укрепление фундамента методом инъецирования. Цементный раствор закачивают через инъекторы, установленные на небольшом расстоянии друг от друга на всю глубину фундамента. Жидкий цементный раствор нагнетают под давлением. Он заполняет пустоты, поры кладки, то есть укрепляет ее изнутри, и снаружи. В результате, после затвердевания раствора, образуется прочный монолит. Специалисты считают, что «монолитная кладка» имеет значительно большую прочность, чем «просто» кирпичная или каменная кладка, а значит, фундамент будет лучше выдерживать нагрузки.