Ситуация: застройщик за отчетный год не осуществлял никакой предпринимательской деятельности

Ситуация: застройщик за отчетный год не осуществлял никакой предпринимательской деятельности24 20 ноября 2015.

Ситуация: застройщик за отчетный год не осуществлял никакой предпринимательской деятельности. В соответствии с Законом 214-ФЗ застройщик обязан проводить обязательный аудит за последний год осуществления предпринимательской деятельности.Вопрос: обязан ли застройщик проводить обязательный аудит за год, когда не осуществлялась предпринимательская деятельность? (подвопрос: что является доказательством не осуществления предпринимательской деятельности.

Застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства согласно пункту 6 ч. 2 ст. 20 ФЗ от 30.12.2004 № 214-Ф должны представлять аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности. В свою очередь, факт неосуществления предпринимательской деятельности, может быт подтвержден данными бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности. Однако споры с надзорными органами не исключены, поскольку доводы, что отсутствие аудиторского заключения обусловлено отсутствием предпринимательской деятельности, не всегда признаются обоснованными – см. Постановление 17 ААС от 21.11.2012 № А60-29099/2012.

Отвечает Любовь Котова.

начальник отдела нормативно-правового регулирования страховых взносов департамента налоговой и таможенной политики Минфина России.

«Теперь на титульном листе расчета есть поля «Код по ОКВЭД», «Численность работающих инвалидов», «Численность работников, занятых на работах с вредными и опасными факторами». Раньше эти данные вы указывали в разделе II. В новой форме отчета нет ни раздела I, ни раздела II. Вместо них шесть таблиц. Как их заполнить? Читайте в рекомендации. Там же вы найдете готовый пример расчета.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист.

«Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 Закона № 214-ФЗ ). А это значит, что до момента регистрации договор считается незаключенным, и деньги по нему от дольщиков получать нельзя.

Договор инвестирования регистрации не подлежит.

Внимание: чтобы ДДУ прошел регистрацию, застройщик должен.

получить в установленном порядке разрешение на строительство.

опубликовать и (или) разместить проектную декларацию.

зарегистрировать право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.

В противном случае застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.

И если все же финансирование он от дольщиков получит, налоговый орган может признать такие средства нецелевыми и начислить НДС. Кроме того, такая переквалификация сделки будет иметь последствия и для исчисления налога на прибыль.

Так, в соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ (НК РФ) не учитываются в качестве дохода поступившие налогоплательщику средства целевого финансирования. Исключение: если деньги получены не по договору, связанному со строительством (например, по договору займа, купли-продажи векселя и пр.), тогда они не будут относиться к взаимоотношениям между дольщиками и застройщиком и будут учитываться и облагаться налогами в соответствии с заключенными договорами.

Что же представляют собой разрешение на строительство и проектная декларация.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

К сведению: как получить разрешение на строительство.

Застройщику разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления согласно их компетенции (п. 5 ст. 51 ГрК РФ). Разрешение на строительство выдается без взимания платы на срок, предусмотренный проектом организации строительства.

Для этого отведено 10 дней после получения соответствующим органом от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому должны быть приложены следующие документы.

1) правоустанавливающие документы на земельный участок.

2) градостроительный план земельного участка.

3) материалы, содержащиеся в проектной документации.

пояснительная записка.

схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, объектов археологического наследия.

схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам.

схемы, отображающие архитектурные решения.

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83.

проект организации строительства объекта.

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 ГрК РФ.

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 ГК РФ.

6) согласие всех правообладателей объекта строительства в случае его реконструкции.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, которая в соответствии со ст. 50 ГрК РФ проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство застройщик также обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство.

сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения.

один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных подп. 2, 8-10 п. 12 ст. 48 ГрК РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Проектной декларацией являются сведения (документ), которые включают информацию о застройщике и проекте строительства.

В проектной декларации должны быть указаны.

фирменное наименование (название) застройщика, его местонахождение – для застройщика – юридического лица; фамилия, имя, отчество, место жительства – для застройщика – индивидуального предпринимателя, а также режим работы застройщика.

государственная регистрация застройщика.

учредители (участники) застройщика.

сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации.

вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в контролирующий уполномоченный орган.

Кроме того, п. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу.

учредительные документы застройщика.

свидетельство о государственной регистрации застройщика.

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет.

аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Также следует иметь в виду, что с 2014 г. согласно ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ обеспечиваются залогом следующие обязательства застройщика по строительству.

возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства.

уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и законами денежных средств.

Наряду с залогом исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по его выбору одним из следующих способов.

поручительство банка.

страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Без такого страхования невозможно зарегистрировать ДДУ в органах Росреестра (см. письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-исх/01657-ГЕ/14.

Что будет, если нормы Закона № 214-ФЗ не соблюдать и договор не регистрировать.

В силу ч.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований указанного Закона гражданин может потребовать от лица, привлекающего эти средства, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.